Comprendre les deux statuts
L’agent immobilier détient la carte T et peut manier des fonds. Le mandataire est un agent commercial habilité qui travaille sous la carte d’un réseau.
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Les deux statuts
Ils font visiter les mêmes biens et négocient les mêmes ventes. Sur le papier, ils n’ont presque rien en commun.
Professionnel titulaire de la carte professionnelle « Transactions sur immeubles et fonds de commerce » (carte T), délivrée par la CCI pour 3 ans. Il est immatriculé au RCS, justifie d’une aptitude professionnelle et peut détenir des fonds pour ses clients s’il a une garantie financière.
Agent commercial indépendant au sens de l’article L134-1 du code de commerce, immatriculé au RSAC (registre spécial des agents commerciaux). Il négocie pour un titulaire de carte T grâce à une attestation d’habilitation, et ne peut jamais recevoir de fonds.
Le mandataire n’est donc ni salarié, ni agent immobilier. Il est son propre chef d’entreprise, payé uniquement à la commission. Mais il ne peut exercer que sous le parapluie juridique d’un réseau ou d’une agence.
Le comparatif
| Critère | Mandataire immobilier | Agent immobilier |
|---|---|---|
| Titre d’exercice | Attestation d’habilitation (art. 9, décret 72-678) | Carte T délivrée par la CCI, valable 3 ans |
| Registre | RSAC, greffe du tribunal de commerce | RCS |
| Aptitude professionnelle | Aucun diplôme exigé par la loi | Diplôme (bac+3 juridique, économique ou commercial, BTS professions immobilières) ou expérience |
| Garantie financière | Impossible : pas de détention de fonds | 110 000 € (30 000 € les deux premières années), ou dispense si non-détention |
| Détention de fonds clients | Interdite | Possible avec garantie financière |
| Rédaction d’un compromis | Interdite | Possible |
| Signature du mandat | Au nom du titulaire de la carte T | En son nom propre |
| Direction d’une agence | Interdite, permanences comprises | Possible |
| RC Pro | Obligatoire à titre personnel depuis le 1ᵉʳ octobre 2015 | Obligatoire (loi Hoguet) |
Sources : loi Hoguet n° 70-9 du 2 janvier 1970, décret n° 72-678, code de commerce art. L134-1, décret n° 2015-764.
L’habilitation
C’est le document qui vous autorise à négocier. Sans lui, rien de ce que vous faites signer ne tient.
Vous vous immatriculez au registre spécial des agents commerciaux, via le guichet unique de l’INPI, avant tout début d’activité. Comptez quelques dizaines d’euros de droits de greffe.
Vous signez un contrat d’agent commercial avec le titulaire de la carte T (IAD, SAFTI, Capifrance, Optimhome, une agence indépendante…).
C’est le titulaire de la carte T, et non vous, qui demande votre attestation d’habilitation à la CCI compétente.
L’attestation est délivrée avant toute négociation, pour une durée alignée sur la carte T du mandant (3 ans) ou sur le terme du contrat.
Les juges sont sévères : un mandat négocié sans attestation valide est nul. Ni le réseau ni le négociateur ne peuvent alors réclamer la commission. Vérifiez la date d’expiration de votre attestation à chaque renouvellement de contrat.
Votre statut, votre couverture
Mandataire habilité ou titulaire de carte T : les garanties à souscrire ne sont pas les mêmes.
Obtenir mon devisCe qui est interdit
Ce que vous pouvez faire
Ce qui vous est interdit
Pour rassurer un vendeur, un mandataire accepte de garder le chèque de réservation de l’acquéreur. La vente échoue et l’acquéreur réclame son argent. Le mandataire a détenu des fonds sans en avoir le droit : il s’expose à des sanctions pénales, et sa RC Pro peut refuser de jouer sur un acte interdit.
La gestion locative pour le compte de tiers relève de la carte G. Une habilitation adossée à une carte T seule ne permet pas de l’exercer. Si vous ajoutez cette activité, vérifiez d’abord la couverture de votre mandant, puis celle de votre RC Pro.
Côté assurance
Le changement de statut modifie tout : immatriculation au RCS, aptitude professionnelle, garantie financière si vous maniez des fonds, et un contrat d’assurance entièrement à votre nom. Prévoyez la reprise du passé pour que vos anciens mandats restent couverts.
Questions fréquentes
Prêt à vous couvrir ?
Agent commercial habilité : votre RC Pro doit refléter ce que vous faites vraiment.
